Изменения и тенденции на рынке недвижимости Германии в 2010-2011 гг.

По результатам 2010 года рынок недвижимости Германии вошел в число наиболее инвестиционно привлекательных в Европе. Соответственно, инвесторы со всего мира рассматривают немецкую недвижимость как эффективный инструмент сохранения и преумножения денежных средств. По сравнению с 2009 годом, в 2010 году число сделок с участием объектов жилой недвижимости увеличилось на 15%.

• Быстрое восстановление экономики после финансового кризиса.
• Низкие процентные ставки по ипотечным продуктам.
• Активно развивающийся рынок аренды.

В 2010 году наиболее активным спросом у покупателей пользовались объекты недвижимости в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Гамбург и Штутгарт. Также высокий спрос наблюдался на недвижимость в туристических зонах, в число которых входят Баден-Баден, Гармиш, Фрайбург. Следует отметить, что многие граждане Российской Федерации рассматривают покупку недвижимого имущества в Германии не просто как надежные инвестиции в стабильную европейскую экономику, но и как первый шаг к изменению своего места жительства и получению немецкого гражданства.

2010 год ознаменовался солидным притоком международных инвестиций на рынок немецкой недвижимости. Если рассматривать коммерческую недвижимость, то только за первый квартал 2010 года объем инвестиций в этот экономический сегмент сравнялся с показателями всего 2009 года. Исходя из прогнозов экспертов, по итогам 2011 года размер инвестиций в объекты коммерческой недвижимости Германии составит около 16 млрд. евро. По мнению известного мирового аналитика Петера Энглиша, Германия обладает отличной репутацией и её высоко оценивает всё мировое сообщество, включая крупных инвесторов.

Привлекательность Германии для постоянного проживания связана со стабильностью экономического развития государства, что гарантирует высокое качество образования, медицины и социальную защищенность. Кроме этого, сравнив стоимость недвижимого имущества в различных развитых странах, можно сделать вывод о том, что цены на жилье в Германии отличаются своей невысокой величиной. Также следует отметить, что требования немецкого законодательства достаточно лояльны по отношению к иностранным покупателям.

Несмотря на то, что средняя стоимость жилья в Германии ниже по сравнению с другими развитыми европейскими государствами (например, Австрия), наблюдается значительная дисперсия цен в зависимости от конкретного района. Например, в 2010 году средняя стоимостная оценка квадратного метра в Мюнхене составила 2,5 тысячи евро, Берлине – 2 тысячи евро. Самым дорогим по итогам 2010 года оказалось жилье в Гамбурге – средняя стоимость квадратного метра порядка 3 тысяч евро.

Объекты недвижимости, расположенные в Восточной Германии, стоят гораздо дешевле – средняя цена квадратного метра здесь составляет около одной тысячи евро. В первую очередь, это касается квартир из старого фонда. Как правило, данная категория недвижимости приобретается с целью дальнейшей передачи в аренду. При этом следует отметить, что норма доходности, основанная на сдаче в аренду таких квартир, в 2010 году остановилась на невысоком уровне – порядка 6%. Более привлекательна, если рассматривать сдачу в аренду, покупка объектов элитной недвижимости в дипломатических районах Берлина, где можно подыскать арендатора на длительный срок и готового платить высокую ставку аренды.

Исходя из итогов 2010 года, количество сделок, связанных с куплей-продажей объектов жилой недвижимости на рынке Германии, увеличилось, по сравнению с 2009 годом, более чем в три раза (2009 год – 289 объектов, 2010 год – 1002 объекта). Увеличение сделок было зафиксировано, как в направлении институциональных инвесторов, так и в направлении частных лиц. Мировые эксперты считают, что основной причиной такого резкого роста стало законодательное разрешение выставлять на продажу объекты без проведения крупномасштабных мероприятий по их обновлению. В большей степени данное разрешение позволило значительно увеличить количество сделок в таких городах, как Лейпциг, Франкфурт и Гамбург.

Аналитики придерживаются мнения, что рынок немецкой недвижимости в 2011 году будет характеризоваться позитивными тенденциями. В первую очередь, этому способствует сокращение уровня безработицы и рост ВВП. По прогнозам экспертов, в 2011 году стоимость немецкой недвижимости будет носить умеренный характер и общий рост составит порядка 2-3%.

Радостной для инвесторов стала новость о том, что стоимостная оценка аренды жилья в Германии по итогам 2010 года увеличилась на 5-6%. Эксперты связывают данное событие с сокращением количества новостроек и улучшением состояния жилищного фонда. Кроме этого, причиной подъема на рынке аренды стал стабильный рост немецкой экономики – доходы увеличились, благодаря чему квартиросъемщики получили возможности для оплаты более высоких ставок аренды.

По итогам 2010 года Германия заняла одно из первых мест в рейтинге, в который входят государства с наиболее привлекательным для инвестиций сектором коммерческой недвижимости. На сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости, представленные на немецком рынке, пользуются активным спросом, как у иностранных, так и местных инвесторов. Инвестиционная привлекательность объясняется высокими темпами восстановления немецкой экономики и сравнительно невысокими ценами на коммерческую недвижимость. В 2010 году экономика Германии выросла на 3,6%, что послужило дополнительным мотивирующим фактором для развития малого и среднего бизнеса. В большинстве случаев открытие бизнеса сопровождается необходимостью в торговом либо офисном помещении. Соответственно, с развитием бизнеса возрос спрос на объекты коммерческой недвижимости. Несмотря на это, их стоимость пока еще находится на доступном уровне, но по прогнозам аналитиков предстоит повышательная ценовая динамика. Таким образом, вложив средства в рынок коммерческой недвижимости Германии сейчас, инвестор получает отличные возможности для достижения хорошей прибыли в будущем.

1. Торговые центры. Наибольшей доходностью характеризуются торговые центры, которые расположены в центральной части немецких городов. Собственники данной категории недвижимости исходят из того, что на территории ТЦ располагаются различные представители бизнеса, начиная от шопинга и заканчивая продуктовыми супермаркетами. Таким образом, арендаторами помещений в ТЦ являются компании различной направленности и из разных сфер деятельности. Выбирая подобное размещение арендаторов, владельцы ТЦ диверсифицируют свои риски, связанные с внезапным банкротством кого-либо из этих арендаторов. Если рассматривать доходность ТЦ, то она, в среднем, по итогам 2010 года составила 8-10%.
   
   
2. Доходные дома – представляют собой наименее рискованный вариант вложений и являются традиционным немецким бизнесом, который приносит стабильную прибыль. Прибыльность доходных домов в западной части Германии в 2010 году составила порядка 8-10%, в восточной – 10-15%.
   
   
3. Отели. Такое направление, как гостиничный бизнес в Германии, отличается своей стабильностью и хорошим доходом. Исходя из информации, которую предоставил немецкий Deutscher Tourismusverband, в 2010 году Германия заняла второе место в Европе по такому показателю, как количество бронированных мест в гостиницах. Так называемая «наполняемость» немецких отелей зависит от следующих факторов: проведение многочисленных международных отраслевых и экономических выставок, развитое туристическое направление, командировки иностранных граждан в крупные промышленные центры Германии (Берлин, Дюссельдорф, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне).

По результатам 2010 года Германия стала одной из самых популярных стран для инвестирования, опередив такие государства, как Великобритания и Франция (данные – отчет компании CB Richard Ellis). Если в 2009 году рынку немецкой недвижимости отдавали предпочтение только 18% всех крупных европейских инвесторов, то в 2010 году эта доля возросла до 33%.