Вопросы которые возникают при покупке недвижимости в Германии

• Какие документы я получаю на руки произведя предоплату ?
• Убедите, что меня не обманут сразу после того как я переведу деньги за квартиру.
• На каком этапе нужно производить окончательную оплату всей стоимости квартиры ?
• Что гарантирует договор покупателя с вашей компанией ? Какие еще документы необходимо будет подписать ?
• В каком порядке решаются возникшие разногласия между Вами и покупателем ?
• Допустим я определился с квартирой и согласен сделать предоплату для резервации объекта, какими способами я могу провести оплату ?
• Многие предлагаемые Вами квартиры находятся в очень старых домах, на что это влияет ?
• Даёт ли покупка недвижимости в Германии права постоянного проживания в Германии ?
• Какова схема подбора квартиры ?
• После покупки квартиры вас конечно будет интересовать вопрос, какие расходы вам еще придётся сделать.
• Повышение арендной платы

Какие документы я получаю на руки произведя предоплату ?

На руки Вы получаете договор о предоплате, а также в случае оплаты наличными - квитанцию об оплате наличными и в случае оплаты кредитной карточкой - квитанцию об оплате кредитной карточкой.

Убедите, что меня не обманут сразу после того как я переведу деньги за квартиру.

По законам Германии предоплата за объект должна вноситься на транзитный счёт нотариуса/адвоката, к которому кроме нотариуса/адвоката доступа никто не имеет. В редких случаях (банковский перевод) предоплата производится на счет нашей компании и в течении короткого срока мы переводим предоплату на счет нотариуса/адвоката и только после получения нотариусом/адвокатом перевода им открывается транзитный счет на имя покупателя.

В случае платежа наличными, у покупателя есть 2 возможности внести предоплату:

1. Непосредственно у адвоката на транзитный счёт.
2. У нас в офисе. В течении короткого срока мы переводим полученную на счет нотариуса/адвоката и только после получения нотариусом/адвокатом перевода им открывается транзитный счет на имя покупателя.

Эти деньги нотариус/адвокат собственноручно переводит на счёт продавца только после окончательной проверки документов по объекту и переоформлении их с продавца на покупателя. Таким образом законодательством Германии защищены права как продавца (т.к. он получает предоплату), так и покупателя (т.к. права на недвижимость уже оформлены на него).

• Договор купли-продажи заверятся немецким нотариусом и при желании клиента переводится на русский язык, перевод также нотариально заверяется.
• Все объекты тщательно проверяются адвокатом на наличие прав третьих лиц на объект, находится ли объект в залоге или под запретом, состояние объекта.
• Права покупателя защищаются адвокатом. По этой причине покупатель даёт адвокату доверенность на оформление документов по определённому объекту.
• Любой нотариус или адвокат прежде, чем получить лицензию получает специальное качественное образование и проходит ряд проверок.
• Немецкое законодательство очень строго следит за нарушениями, сводя риск мошенничества к нулю.
• Для подкупа нотариуса или адвоката в Германии не хватит даже 1 млн. евро. Дело даже не в деньгах, для немецких нотариусов и адвокатов репутация важнее любых денег.

В любом случае покупатель получает квитанцию об оплате и договор о предоплате. При переводе или снятии денег со счёта клиента у покупателя есть доказательство того, что он перевёл деньги, - подтверждение банка об оплате. Более того по закону покупатель имеет право отозвать любой платёж в течении нескольких дней с момента оплаты.

На каком этапе нужно производить окончательную оплату всей стоимости квартиры ?

Окончательная оплата стоимости квартиры производится как правило через 2-2,5 месяца после начала всей сделки, т.е. после проверки всех документов на объект, снятия объекта с Поземельной книги, переоформления прав на недвижимость с продавца на покупателя и получения покупателем на руки предварительного договора купли-продажи. Исключением могут служить очень дешёвые объекты, например, за 13 000 евро. В этом случае оплата должна быть произведена в течении 1 недели, т.к. спрос на такие квартиры очень высок и продавцы заинтересованы в быстрой продаже. Но в любом случае срок оплаты обсуждается с покупателем и мы всегда готовы пойти на уступки.

Что гарантирует договор покупателя с вашей компанией ? Какие еще документы необходимо будет подписать ?

В течение всего процесса Вам необходимо будет подписать три документа:

1. Договор предоплаты.
2. Доверенность нотариусу.
3. Договор купли-продажи.

С нашей компанией заключается договор о предоплате. Этот договор гарантирует покупателю то, что желаемый объект будет снят с рынка продаж, и не будет продан другим лицам, что внесённые им деньги на резервацию будут идти в счёт оплаты за объект, а также то, что мы передадим сделку опытному адвокату. После этого дело ведёт адвокат. В договоре фиксируется:

1. Форма оплаты. Наличные или банковский перевод на счет нотариуса.
2. Сумма предоплаты.
3. Объект, адрес объекта, на который сделана предоплата.
4. Полная стоимость объекта.
5. Прочие расходы в процентах - оплата нотариусу, адвокату и государстенный налог на приобретение недвижимости.
6. Отсутствие коммиссии нашей компании.
7. Дата, до которой действительна резервация,
8. Убытки, понесённые покупателем в случае отказа.

Помимо договора необходимо подписать в присутствии нотариуса доверенность адвокату. Это гарантирует то, что адвокат обязан защищать интересы клиента, тщательно проверить объект и проводить сделку от его имени.

Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса между владельцем недвижимости и адвокатом на имя покупателя. Оформлением всех документов и договора занимается адвокат, который на протяжении всех 2 месяцев ведёт переписку и переговоры с покупателем.

Договор заверяется нотариусом, оформляется на двух языках, поэтому недорозумения и мошенничества в этом случае исключены.

Этот договор гарантирует то, что с момента его подписания покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. В договоре фиксируются:

1. Имена, адреса покупателя, продавца, адвоката, как представителя покупателя.
2. Информация о том, что нотариус проверил паспорта обеих сторон.
3. Информация об объекте, состоянии объекта.
4. Покупочная цена.
5. Вид оплаты.
6. Регистрация прав собственности в Поземельной книге.
7. Информация о прочих расходах, которые несёт покупатель, упомянутых выше,
8. Прочая информация, касающаяся особенностей данного объекта, например, оплата частями, или условия приёмки строящегося здания и т.п.

В каком порядке решаются возникшие разногласия между Вами и покупателем ?

Возникшие разногласия между нами и покупателем решаются путём двухсторонних переговоров, а в случае невозможности найти решение, в правовом порядке, регламентируемом немецким законодательством. Но за всю историю работы до этого дело не доходило, мы всегда можем найти с покупателем компромисс.

Допустим я определился с квартирой и согласен сделать предоплату для резервации объекта, какими способами я могу провести оплату ?

Оплата может быть произведена следующими способами:

• покупатель сообщает данные своей кредитной карточки и дату, до которой она действительна, нотариус/адвокат снимает деньги, которые попадают на автоматически созданный новый транзитный счёт.
  
• покупатель переводит деньги со своего счёта на счёт нашей компании и мы переводим их на счёт нотариуса/адвоката.
• Если покупатель имеет какие-то опасения при переводе денег на счёт нашей фирмы, то есть возможность перевода денег на счёт нотариуса/адвоката. И только после этого будет открыт транзитный счёт (т.к. нотариус/адвокат несёт затраты на открытие транзитного счёта).
• Поскольку деньги из России в лучшем случае идут дня 3-4, для снятия объекта с рынка продаж и начала сделки покупатель может прислать нам по факсу или эл.почте подтверждение из банка о произведении оплаты.
• Покупатель оплачивает своей кредитной карточкой у нас в офисе и деньги попадают на автоматически созданный новый транзитный счётнотариуса/адвоката.
• Покупатель оплачивает наличными у нас в офисе и мы кладём эти деньги на транзитный счёт нотариуса/адвоката (такой вариант возможен только для предоплаты).
• Покупатель оплачивает наличными у нотариуса/адвоката на транзитный счёт.

Чаще всего покупатели из России сообщают данные своей кредитной карточки, но в некоторых случаях предпочитают оплату наличными.

Многие предлагаемые Вами квартиры находятся в очень старых домах, на что это влияет ?

Квартиры в очень старых домах, т.е. старше 100 лет, являются скорее преимуществом, чем недостатком.

• Во-первых, такие дома являются памятниками архитектуры и очень ценятся и цены на квартиры в таких домах как правило выше, чем в других.
• Во-вторых, почти все старинные дома были санированы и находятся в прекрасном состоянии.
• В-третьих, квартиры в таких домах имеют высокие потолки, паркет, красивые двери, т.е. то, что ценится.
• В-четвертых, при покупке полностью дома, владелец вряд ли сможет сильно менять его архитектуру, т.е. это памятник архитектуры и Берлин стремится сохранить их в таком же виде, как они были до этого.
• В-пятых, цены на квартиры в таких домах всегда растут и их покупка предоставит хорошую возможность вложения денег и перепродажи в будущем.

Даёт ли покупка недвижимости в Германии права постоянного проживания в Германии?

Покупка недвижимости в Германии, не дает иностранцам права постоянного проживания в Германии но владение недвижимостью является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость желающего получить разрешение на постоянное место жительство. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и зависит от многих факторов. Чтобы быстро и гарантированно получить вид на жительство в Германии, нужно открыть в Германии собственное дело.

Какова схема подбора квартиры ?

1. Подготовка схемы показа объектов недвижимости (за несколько дней до прибытия клиента в Германию).( Мы можем вам помочь в нахождении гостиницы.)
2. Встреча с клиентом в Германии и согласование программы показа.
3. Показ объектов недвижимости клиенту.
4. Заключение первичного договора о предоплате недвижимости.На данном этапе клиент должен оплатить 3000 евро.
5. Расчет с собственником за приобретенную недвижимость и подписание нотариального договора купли-продажи.
6. Регистрация недвижимости в государственном регистре собственности.

После покупки квартиры вас конечно будет интересовать вопрос, какие расходы вам еще придётся сделать.

Для каждой недвижимости, купленной в Германии существует Дом Управления. Эта компания, как правило, занимается обслуживанием ваших арендаторов.
Эти услуги оплачиваются ежемесячно арендаторами. Кроме того арендаторы также платить за "текущие расходы" в квартире. Это включает в себя не только электричество, воду и т.д.,а также обслуживание, мелкий ремонт и аренду помещения.

Повышение арендной платы

По немецким законам арендная плата может быть повышена не больше чем на 20% за три года.Конечно существуют исключения. Например если здание подлежит санированию, реставрированию или в общем ремонту, то в этом случае можно повысить арендную плату.Но она не должна на много превышать арендную плату похожих квартир в том же районе.