Процесс покупки недвижимости в Италии

Процесс покупки недвижимости в Италии заключается в том, что покупатель и продавец сначала подписывают ряд предварительных соглашений, устанавливающих предмет и основные условия сделки. Затем представитель государства (нотариус) осуществляет проверку законности данной сделки. Если сделка признается законной, то покупатель и продавец подписывают договор купли продажи и покупатель выплачивает продавцу основную часть суммы. Ниже приводится подробное поэтапное описание:

1. Для того чтобы заявить о своем желании купить объект недвижимости, покупатель должен подписать «неотменяемое предложение о покупке» Данный вид договора подписывается или не подписывается продавцом в течение 24 часов после его оформления. Во время подписания предложения о покупке покупатель вносит депозит на имя продавца в размере 5-10 % от общей стоимости недвижимости. Депозит будет передан продавцу в случае его согласия и подписания неотменяемого предложения в офисе Нотариуса. После того, как обе стороны подписали предварительное «неотменяемое предложение о покупке», в случае отказа продавца от сделки, последний возвращает внесенный покупателем депозит и дополнительную денежную компенсацию. В случае отказа покупателя от дальнейшего оформления сделки, последний теряет внесенный ранее депозит.
   
   
2. Далее составляется предварительный контракт - соглашение между продавцом и покупателем, в котором указываются реквизиты сторон, дается детальное описание недвижимости, указывается цена продажи/покупки, условия и способ оплаты, дата заключения договора, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на продажу этой собственности. Это соглашение заверяется нотариусом и позволяет покупателю снять объект с продажи и закрепить за собой эксклюзивное право на покупку данного объекта. При подписании предварительного контракта покупатель выплачивает задаток в размере 10% - 30% от стоимости объекта.
   
   
3. Далее закон обязывает нотариуса проверить, следует ли из документов, что недвижимость отвечает требованиям закона и может быть продана продавцом (является ли продавец собственником данной недвижимости, не находится ли данная недвижимость в залоге, нет ли каких либо других причин, препятствующих сделке). Нотариус является представителем государства и выступает гарантом законности сделки, и в связи этим обладает возможностями для выяснения всех необходимых сведений об объекте недвижимости. Если в ходе проверки выяснится, что данная недвижимость не может быть продана, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца, который, по итальянскому законодательству, обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Надо ли говорить, что при таких условиях возможность сознательного выставления на продажу “нечистого” объекта исключена.
   
   
4. Далее составляется нотариально заверяемый договор купли-продажи, по которому оформляется переход собственности. При подписании договора купли-продажи будет выплачена вся остальная сумма, о которой была договоренность (остаток стоимости недвижимости, комиссионные, гонорар нотариуса, налоги).
   
   
5. После подписания сторонами договора купли-продажи нотариус немедленно передает необходимую информацию в соответствующие гос. органы (кадастр, регистрационную палату по недвижимости, налоговое агентство) и право собственности на недвижимость немедленно переходит покупателю. Регистрация права собственности занимает около 15 дней, после чего нотариус предоставляет оригиналы документов новым владельцам. Момент наступления права владения недвижимостью устанавливается согласно соглашениям, ранее подписанным сторонами и может быть немедленным или отложенным.
   
   

Иностранный клиент может произвести приобретение недвижимости, лично подписав нотариальный договор или оформив доверенность на другое лицо. В последнем случае нет необходимости присутствия покупателя в момент подписания договора, переход же права собственности является также немедленным.

В заключении еще раз отметим, что законодательство Италии построено таким образом, чтобы обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, поэтому если сделка заключается в Италии, можно быть уверенным, что ни для кого потом не будет неприятных сюрпризов.